【不動産売却の基礎知識】売却の流れ・媒介契約の比較・諸費用を解説
今回は、不動産売却をスムーズに進めるために知っておきたい基礎知識として、「売却の流れ」「媒介契約の種類とレインズ」「売却にかかる諸費用」の3つのポイントを分かりやすく解説します！
1. 不動産売却のながれ（相談・査定から引き渡しまで）
不動産売却をスムーズに進めるためには、全体のステップを事前に把握しておくことが大切です。
不動産会社に相談し、物件の査定を依頼します。価格データから算出する「机上査定」と、現地を確認する「訪問査定」があります。
売却を依頼する不動産会社と媒介契約（一般・専任・専属専任）を締結します。
不動産会社が広告やインターネット等で買主を募り、購入希望者の案内を行います。
購入希望者と条件が合意したら売買契約を締結し、買主から手付金を受領します。
住宅ローンの残債完済手続きや、引き渡し日までに物件を空にするための引っ越しを行います。
残代金の受領と同時に所有権移転登記等を行い、物件を引き渡して完了となります。
【補足】売却後の「確定申告」について
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、原則として翌年2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。反対に、売却損が出た場合でも、一定要件を満たしていれば損益通算や特例による税金負担軽減が受けられる場合があります。詳しくは税理士や税務署、当社へご相談ください。
2. 媒介契約の種類とレインズについて
不動産会社に仲介を依頼する際の「媒介契約」には3つの種類があります。それぞれの違いを分かりやすく表にまとめました。
| 契約の種類 | 依頼できる会社数 | レインズ登録義務 | 自己発見取引 (※1) |
報告頻度 |
|---|---|---|---|---|
| 一般媒介契約 | 複数社に同時依頼が可能 | なし | 可能 | 規定なし |
| 専任媒介契約 | 1社のみ | あり（7日以内） | 可能 | 週1回以上 |
| 専属専任媒介契約 | 1社のみ | あり（5日以内） | 不可（※2） | 週2回以上 |
※1 自己発見取引：自分で買主を見つけてきて直接売買契約を結ぶこと。
※2 専属専任媒介では、自分で見つけた場合でも依頼した不動産会社を通す必要があります。
「レインズ（REINS）」とは？
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する、全国の不動産情報ネットワークシステムです。専任媒介・専属専任媒介契約を結んだ不動産会社には登録義務があり、全国の不動産会社が情報を共有することで、スピーディーな買主探しが可能になります。
3. 売却にかかる諸費用
不動産売却では、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。主な諸費用として以下のようなものがあります。
- ・仲介手数料： 不動産会社に支払う成功報酬（法律で上限が定められています）。
- ・登記費用： 住宅ローンの抵当権抹消登記や、住所変更登記などにかかる費用（司法書士報酬含む）。
- ・印紙税： 売買契約書に貼付する収入印紙代。
- ・譲渡所得税・住民税： 利益（譲渡所得）が出た場合にかかる税金（保有期間により税率が変動）。
- ・その他費用： 解体費用（古家付きの場合）や測量費用など。
まとめ：まずは令和地所へお気軽にご相談ください
不動産売却は人生の中でも大きなイベントです。「うちの家はいくらで売れる？」「どのようなスケジュールで進めればいい？」など、気になることがございましたら、ぜひお気軽に令和地所までご相談ください！一人ひとりのご状況に合わせた最適なプランをご提案いたします。
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