家の買い替えは残債があってもできる？
住宅ローンが残っている家でも買い替えることは可能です。ただし、新しい家を購入する前に、現在の住宅ローンの残債をどう処理するかが重要になります。
買い替えの主な流れと注意点は以下の通りです。
1. 現在の家の売却でローンを完済できるかを確認する
まずは、今の家の売却額と住宅ローンの残高を比較します。
- ★アンダーローン（売却額＞残債）
売却代金でローンを完済できます。売却による利益を次の家の購入費用に充てることができます。 - ★オーバーローン（売却額＜残債）
売却代金だけではローンを完済できません。この場合、不足分を自己資金で補うか、後述の「住み替えローン」を利用する必要があります。
2. 買い替えの方法を検討する
主に「売り先行」と「買い先行」の2つの方法があります。
★売り先行
- ・メリット: 今の家を売って得た資金で新しい家を購入するため、資金計画が立てやすい。
- ・デメリット: 次の家が見つかるまで仮住まいが必要になる場合があります。
★買い先行
- ・メリット: じっくりと新しい家を探すことができ、仮住まいが不要になる。
- ・デメリット: お客様によっては現在の住宅ローンと新しい住宅ローンの「二重ローン」になる期間が生じる可能性がある為、その間の返済負担が大きくなります。 （二重ローンにならない金融機関もございます。）
3. オーバーローンの場合の選択肢
売却額でローンを完済できない「オーバーローン」の際は、以下の方法を検討します。
- 自己資金で補填する
貯蓄などで残債を完済し、今の家についている抵当権を抹消します。抵当権が抹消されないと、新しい買い手はローンを組むことができません。 - 住み替えローンを利用する
売却で返済しきれなかった旧居のローン残債を、新居の購入費用に上乗せして借りるローンです。 - 注意点: 借り入れ総額が大きくなるため、金融機関の審査基準が厳しくなり、金利も高くなる場合があります。
4. その他、検討すべきこと
- ・諸費用: 買い替えでは、売却と購入それぞれに仲介手数料、登記費用、印紙税などの諸費用がかかります。これらも資金計画に含める必要があります。
- ・資金計画の重要性: 買い替えを成功させるには、現在の家の査定、ローン残高の確認、新しい家の購入予算、諸費用を含めた綿密な資金計画が何より重要です。
不明な点があれば、弊社や金融機関に相談して、具体的な計画を立てることをおすすめします。
