査定価格の計算方法・机上査定と訪問査定の違い
査定価格の計算方法と「机上査定」「訪問査定」の違い｜自分に合う選び方を解説
不動産査定には「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定（詳細査定）」の2種類があります。
それぞれの特徴や査定額が算出される仕組み（計算方法）を理解することで、ご自身の売却ステージに合わせた最適な査定方法を選ぶことができます。
一目でわかる！「机上査定」と「訪問査定」の比較一覧
2つの査定方法の違いをコンパクトにまとめました。
| 比較項目 | 机上査定（簡易査定） | 訪問査定（詳細査定） |
|---|---|---|
| 現地訪問 | なし（データのみで算出） | あり（現地調査・室内確認） |
| 結果がでるまでの時間 | 早い（当日〜数日） | 数日〜1週間程度 |
| 査定価格の精度 | おおよその目安（概算） | 高い（売出価格の基準になる） |
| こんな方におすすめ | ・まずは相場を知りたい ・売却時期がまだ未定 |
・具体的に売却・買い替えを進めたい ・正確な査定価格を知りたい |
1. 「机上査定（簡易査定）」の特徴・メリット・デメリット
机上査定は、物件の所在地・広さ・築年数・間取りなどのデータと、周辺の取引事例や市況データを照らし合わせて、机上でおおよその価値を算出する方法です。
- 手軽でスピーディ: スタッフが家に来ないため、気軽に申し込みができ、短時間で結果がわかります。
- 実際の状態は考慮されない: リフォーム履歴や日当たり、室内・設備のアピールポイント、角地や前面道路の状況などは反映されないため、最終的な売買価格とズレが生じることがあります。
2. 「訪問査定（詳細査定）」の特徴・メリット・デメリット
訪問査定は、不動産会社のスタッフが現地を訪問し、お部屋の状態、日当たり、眺望、敷地の形状、周辺環境、役所での権利関係・道路調査などを踏まえて精度の高い価格を算出する方法です。
- 精度の高い金額がわかる: お部屋のこだわりや良好なメンテナンス状態、リフォーム内容がしっかり価格にプラス評価されます。そのまま売り出し価格の決定に活用できます。
- 対応に少し時間が必要: 30分〜1時間程度の現地立ち会いと、詳細な役所・法令調査を行うため、結果提示までに数日〜1週間ほどお時間をいただきます。
3. 不動産会社はどうやって計算している？査定価格の算出方法
不動産の査定価格は、物件の種類によって主に以下の計算方法を用いて提示されます。
① 取引事例比較法（マンション・戸建て・土地）
近隣の類似物件が過去にいくらで取引されたか（取引事例）をベースに、立地条件・築年数・向き・階数などの違いを点数化して補正（事情補正・地域要因・個別要因）を行う手法です。
② 原価法（主に中古戸建ての建物部分）
「今、同じ建物を建て直した場合にいくらかかるか（再調達価格）」を算出し、そこから築年数に応じた経年劣化分を差し引いて（減価修正）建物の現在価値を割り出す手法です。
③ 収益還元法（投資用不動産・収益物件）
その物件が将来どれくらいの賃料収入（収益）を生み出せるかという視点から逆算して価値を算出する手法です。
4. 机上査定と訪問査定、どちらを選ぶべき？
- 「まずは相場感だけ把握して検討したい」 → 机上査定がおすすめ
- 「1年以内に売却したい・住宅ローンの残高確認や住み替え計画を立てたい」 → 訪問査定がおすすめ
「まだ売ると決めたわけではないから訪問査定は気が引ける…」という方もご安心ください。
令和地所（茅ヶ崎市）では、机上査定・訪問査定のどちらでもしつこい営業は一切行いません。「まずは机上査定で相場を知り、家族で相談してから訪問査定を依頼する」という流れも大歓迎です。茅ヶ崎・湘南エリアでの実績豊富なプロが分かりやすくご説明いたします。
お気軽にお好みのアプローチでお申し込みください。
