売却にかかる費用内訳と節税特例
不動産売却にかかる費用内訳と節税特例｜3,000万円特別控除まで徹底解説
不動産を売却する際は、売却金額がそのまま手元に残るわけではありません。
仲介手数料や税金などの「諸費用」が発生するほか、利益（譲渡所得）に応じた税金がかかります。費用一覧と手元に残るお金を増やすための「3,000万円特別控除」などの節税特例を詳しく解説します。
一目でわかる！不動産売却にかかる諸費用一覧
不動産売却にかかる諸費用の総額は、売却価格の「約4%〜6%」が一般的な目安となります。
| 費用項目 | 金額の目安 | 支払うタイミング |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | （売却価格 × 3% ＋ 6万円）＋ 消費税 | 契約時（半金）と引き渡し時（半金） |
| 印紙税（売買契約書） | 5,000円〜10,000円程度（成約価格による） | 売買契約時 |
| 抵当権抹消登記費用 | 約1万5,000円〜3万円程度（司法書士報酬含む） | 決済・引き渡し時 |
| 住宅ローン全額繰上返済手数料 | 約5,000円〜3万円程度（金融機関による） | 決済・引き渡し時 |
| 譲渡所得税（所得税・住民税） | 売却益（譲渡所得）が発生した場合のみ算出 | 売却した翌年の確定申告時 |
1. 主な売却費用の詳細と支払うタイミング
不動産会社に売却取引を媒介してもらった成功報酬として支払う費用です。宅地建物取引業法により上限が定められています。
※例：売却価格3,000万円の場合 ＝（3,000万円 × 3% ＋ 6万円）＋ 消費税10% ＝ 105万6,000円（税込）
不動産売買契約書に貼付して納める税金です。取引金額に応じて税額が決まり、軽減税率が適用されます（1,000万〜5,000万円以下の取引の場合は10,000円）。
売却物件に住宅ローンが残っている場合、設定されている抵当権を抹消して買主様へ引き渡す必要があります。登記手続きを行う司法書士への報酬と登録免許税がかかります。
2. 不動産売却で発生する税金（譲渡所得税）の仕組み
不動産を売買して出た「利益（譲渡所得）」に対して税金がかかります。売却して利益が出なかった（損失が出た）場合は税金がかかりません。
課税譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
- 取得費：購入時の本体価格や建築費、購入時の仲介手数料などから減価償却費を引いた額
- 譲渡費用：売却時にかかった仲介手数料、印紙税、解体費用など
所有期間による税率の違い
所有期間が「5年を超えるか超えないか」によって税率が大きく変わります（売却した年の1月1日時点で判定）。
| 区分 | 所有期間 | 税率（所得税＋住民税＋復興特別所得税） |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63%（所得税 30.63%＋住民税 9%） |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315%（所得税 15.315%＋住民税 5%） |
3. 税金を大幅に抑える！「3,000万円特別控除」とは？
マイホーム（居住用財産）を売却した際に、条件を満たすことで利益から最高3,000万円まで控除できる非常に強力な特例です。
売却益が3,000万円以内であれば、譲渡所得税が「実質0円」になります。所有期間の長短に関わらず適用できるのが大きな特徴です。
主な適用要件
- 自分が住んでいる家屋（または家屋とともにその敷地）を売却すること
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係（親族等）でないこと
- 前年および前々年にこの特例や買換え特例等の適用を受けていないこと
4. あわせて知っておきたいその他の節税特例
10年を超えて所有していたマイホームを売却した場合、3,000万円特別控除を適用した後の利益に対して、さらに低い税率（6,000万円以下の部分について14.21%）が適用されます。
マイホームを売却して新しいマイホームに買い換えた際、一定の要件を満たすことで売却益に対する課税を将来に繰り延べる（先送りする）ことができます。
マイホームを売却して損失（赤字）が出た場合、その年の給与所得など他の所得から損失分を差し引いて（損益通算）、所得税や住民税を安くすることができます。
不動産売却時の税金特例（3,000万円控除など）を受けるためには、売却した翌年に必ず確定申告を行う必要があります。
また、新居の購入時に「住宅ローン控除」を利用する場合は、3,000万円特別控除と併用できない期間があるため注意が必要です。令和地所（茅ヶ崎市）では、手元にいくら残るかシミュレーションをご提示し、税理士等のプロと連携しながら最適なプランをご提案いたします。
売却にかかる費用・税金も算出した上での査定価格をご提示いたします。
